EB-5美国投资移民的重要风控措施：尽职调查
什么是美国投资移民尽职调查？
尽职调查是指投资人对项目及相关参与者进行详细的背景信息调查，以评估投资项目的可行性和投资风险。此类尽职调查包括对项目背景、项目方的信誉、项目地点的经济和市场情况、法律和监管合规性等方面的调查。
此外，投资人还应审查与项目相关的全套文件和合同，并咨询专业的移民律师。应当力求投资项目符合移民法规定，并具有可持续的回报和移民申请成功的机会。
美国投资移民为什么要做尽职调查？
了解投资项目潜在风险
这些年，EB-5投资移民失败的项目不在少数。投资人在甄选项目的时候，往往缺少专业的帮助，被一些投资移民项目的宣传材料所吸引，或被项目负责人与政界政要几张合影所蒙骗。这些都是投资移民筛选项目的大忌。
项目的失败的原因，多为资金链断裂。投资人招募不足，或者项目运营失败等都可能导致资金链出现问题，而尽职调查则可以很好地部分规避这些潜在风险。投资人通过对资金结构的考察和银行贷款文件的审核，可以了解项目的资金结构是否合理，从而判断想要投资的项目是否“靠谱”。
还有一些项目的失败，来自于人为的资金挪用，比如著名的佛蒙特的滑雪场项目。项目前几期都没有问题， 商业模式已经被证实为可行。最后因为项目的负责人的贪婪，而导致资金被挪用在其他用途上，导致项目的崩盘。
图片来源于VTDigger
有效规避潜在风险
虽然项目的尽职调查并不能百分之百规避风险，特别是经济形势对项目运营的风险，但是尽职调查会在最大程度内降低因为项目的商业计划和资金分配不合理而导致的风险。
同时，也可以查实项目所在地是否确实位于宣传材料中所说的地理位置，如是否在高失业率区域或农村区域，从而确保信息的真实性。
EB-5尽职调查需要哪些材料？
为了开始投资移民的程序，投资人会收到以下私人发行材料，以披露发行条款和所投资项目的优点：
- 包括私募股权备忘录（PPM）；
- 认购协议（含投资人问卷）；
- 合伙协议（对于有限合伙企业）或运营协议（对于有限责任公司）；
- 以及其他支持性文件
建议您仔细审查这些发行材料。对于投资人，参与房地产交易要确保有详尽的尽职调查作为支撑。
在审查了项目方所披露的信息材料并选择了投资项目后，在执行认购协议和汇出资金之前，建议根据以下类别要求项目方提供尽职调查文件。
项目方的经验文件
项目方的经验是决定房地产项目成功的最重要因素之一。在投资之前，投资人必须通过询问项目方在过去完成了多少笔交易，以及项目方是否对当前的资产类别有经验，来了解和证实项目方的过往经验。
可以在网上公开信息搜索项目方及其团队的名称，寻找过往经验记录和业绩数据，以及与之相关的诉讼、破产、判决，或因违约或违反证券法而导致的的未决诉讼等法律记录。
所有权、融资和产权文件
应投资人的要求，项目方应发送产权文件，以证明该物业资产已被收购。如果尚未收购，项目方应提供意向书和土地收购合同，以证明确实有收购房产的实质性行为，并提供收购的交易记录。
此外，也可以询问项目方提供高级贷款协议，以证明已获得融资或正在进行中，由此就证明项目的合法性和资金充裕程度。
第三方研究报告
一般来说，第三方专家报告都提供了对项目优劣势的公正的分析。
报告内容一般包括了财产评估、评价、环境现场评估、调查、工程研究、财产状况报告、可行性研究、产权报告、财产状况报告等等。 这些报告的存在能够证明项目的合法性，即它是一个实际的项目。 报告也能作为项目方有能力正确运营和管理项目的证据，第三方可凭报告审查项目方资金和过往经验，完成尽职调查。
尽职调查问卷
投资人可将自己的疑问和问题总结后发给项目方，等待项目方回应。如果项目方展现出配合的态度，并针对问题进行回应，其回应就可以作为投资人的信息来源之一。
投资人也可以通过项目方对于问卷的回应来判断其是否对投资人的尽职调查持积极的态度。
尽职调查的类型
商业尽职调查
开展商业尽职调查可以深入了解项目（无论是直接投资还是通过区域中心投资），并评估其财务状况、负债、重大合同、执行人员、重大风险的情况及其盈利的可行性。
商业调查需要考虑的问题，包括：
- 项目所处的市场；
- 竞争者和进入的障碍；
- 项目的优势和劣势；
- 项目的生产、销售和营销；
- 对项目研究和发展；
- 项目对未来发展的预测和预算；
- 未来的增长潜力和战略；
- 与主要股东的关系；
- 投资收益的使用；
- 项目处于获得收入前还是获得收入后的状态。
项目的尽职调查可通过使用部分或全部以下调查进行：
- 彻底审查符合何的商业计划的事项。
- 要求与高级管理层会面，询问与企业背景、产品和服务、竞争市场、研究和开发、销售和营销有关的具体问题，以及他们所持有的未被商业计划书涵盖或支持的任何其他问题。
- 要求对企业的主要设施或零售地点进行现场参观。
- 审查企业的历史和预测的财务信息，最好是由会计师编制的财务账簿和记录，或者最好是经过审计的财务数据。
- 审查从第三方顾问处索取的第三方报告和研究报告，如与企业相关的可行性研究或风险评估，这些报告有助于评估私募备忘录中提出的主张。 潜在投资人应要求是否有任何此类研究或报告。
法律尽职调查
法律尽职调查所涉及的主要审查领域包括分析：
- 组织文件，包括资本结构、章程和细则，以及EB-5投资人与管理层和其他股东的权利相比所拥有的权利；
- 知识产权和技术所有权、许可证以及适当的备案，以保护公司的尽职调查；
- 重要协议，指的是对企业有重大影响的协议，以及对企业构成重大商业或责任风险的协议。对重大合同的审查可以提出各种需要考虑的问题，包括：
- 一项信贷协议或其他债务工具是否需要在发行前进行修改？
- 例如，一个主要的供应合同是否会在不久的将来终止？
- 该企业是否有特定的主要合同
- 可能影响公司健康的税务问题；
- 管理和雇员，包括报酬和福利安排；
- 环境问题；
- 企业是否涉及任何重大纠纷或诉讼；
- 足够的保险范围；
- 对任何主要财产和场所的产权调查；
- 监管框架，包括对企业业务有重大影响的法律和法规的遵守情况；
- 发行人的战略、计划和预测；
- 行业前景和企业所在行业领域的任何具体问题。
投资人也需要注意一些更传统的关于无形资产的信息，比如：
- 任何现存专利和注册商标。任何已经提交的申请，都可以在美国专利和商标局找到；
- 有关不动产的信息可以在当地土地登记部门找到。
律师在某些情况下可以考虑下令搜索与公司债务和破产有关的下列项目：
- 破产文件；
- UCC文件；
- 联邦税、州税，以及企业及其子公司的判决留置权。
这些搜索可以通过企业服务公司订购，该公司协调并进行每个适用的州和城市或其他地方的公共记录的搜索，以证明任何破产申请或债权人或税收留置权。例如，应在企业及其子公司的注册州进行留置权搜索。
有关企业的其他公共信息来源包括：
- 该企业的任何公共监管文件；
- 企业及其子公司和其他附属机构的新闻发布；
- 分析师和评级机构关于该企业或其行业部门的报告；
- 其他第三方媒体对该企业或其行业部门的报道。
需要注意的是，需要调查的大部分信息只能从企业本身获得。一个企业及其业务的许多重要信息可能记录得不齐全，或者根本没有记录。 因此，与企业管理层的直接交流可以补充缺失的信息。管理层的时间宝贵，所以应事先准备在别处无法获得答案的问题。此外，根据具体企业的情况，考虑进行实地考察，亲自观察企业的设施。建筑和设备是否维护良好？是否有任何环境问题的证据？ 他们的客户是谁？
财务尽职调查
财务和会计尽职调查通常由会计师领导，与企业的会计、财务和金融部门的成员以及外部审计人员一起进行。
财务尽职调查通常包括审查以下项目：
- 历史财务报表，包括与前一年报告期相比的任何重大变化和财务报表中的重要项目（如重报、减值、异常交易、收购、衍生工具和对冲、储备金、资产负债表外安排或记录不足的负债）；
- 企业的财务预测、预算和任何长期计划；
- 未偿还的债务、现有的信贷和其他融资计划，以及对股票发行是否违反该企业现有的财务契约；
- 发行人目前的财务状况和其行业的状况；
- 其他分析家的研究报告；
- 该行业的历史趋势；
- 企业的前景。根据预算和现金流预测等因素，将预期与未来趋势进行比较；
- 行业状况和竞争情况。谁是企业的主要客户，主要合同有哪些；
- 如何使用或支配收益；
- 资本支出估算。
财务报表中的潜在问题。潜在的投资人应该意识到财务报表中的任何潜在问题征兆，这可能表明财务报表不能依赖。 潜在的问题的一些例子包括：
- 内部信用风险评估的变化；
- 商誉/资产减值；
- 用不寻常的或一次性的收益来提高收入；
- 将当前的费用转移到以后的时期或将未来的收入转移到当前的时期；
- 承销团成员对企业高管的负债模式；
- 资产负债表外的实体；
- 许多来自客户的积压订单；
- 管理层声称无法获得重大交易的关键信息；
- 为及时确认收入而对销售合同进行倒推；
- 金融媒体的文章质疑企业的激进会计；
- 在一个季度末记录大量的委托销售；
- 保证销售的做法，允许客户交换或退回没有缺陷的商品；
- 没有任何明显商业目的的复杂组织结构；
- 在快速增长期间，滞后的系统和控制程序；
- 在避税区有重要的账户或业务。
同样，拒绝向投资人提供所要求的尽职调查材料也是能反映潜在问题的信号。
投资移民申请要求尽职调查
由于投资人是出于移民动机而做出的投资决定，潜在的EB-5投资人应该评估该投资是否有可能实现他们的移民目标。投资人可以依靠他们的移民律师来进行分析，一般来说调查应包括以下内容。
目标就业区
为了确认投资人的投资金额是否适当，投资人需要知道接受投资的企业是否在TEA目标就业区（Targeted Employment Area）。 如果投资的项目在TEA地区，最低投资额为80万美元，如果不在，最低投资额为105万美元。
项目方应向所有EB-5投资人提供EB-5专家信，以证明该项目所在的区域是TEA目标就业区，或邻近TEA地区，并且TEA地区和邻近人口普查区的失业率的加权平均数大于全国平均失业率的150%。
另外，该企业可能将EB-5投资人的资金部署在农村地区（Rural Area），这也需要较低的80万美元的最低投资额。 如果没有证据表明资金将被部署在TEA，EB-5投资人不应考虑进行80万美元的投资。
创造就业机会
每位EB-5投资人所投资的项目都必须在三到五年内创造至少十个工作岗位。投资人在进行投资前应该进行商业调查，确保他们的投资是明智的，并有可能满足创造就业机会的要求。投资人应该选择那些预计能创造超过规定的10个工作岗位的项目。
区域中心投资项目必须提供由合格的EB-5经济学家出具的创造就业机会的分析报告。如果已经提供了有关就业机会的分析报告，应该由有EB-5经验的移民律师进行审查，核实分析报告中的内容。
区域中心尽职调查
如果投资人选择EB-5区域中心投资，那么投资人的绿卡申请将受到区域中心和项目方的影响。因此，作为投资人，应前往美国移民局网站的核准区域中心页面，确认该区域中心是否获得官方批准。同时，要仔细查看区域中心的网站，了解其经验和背景情况，并留心是否存在与之前交易和监管方面相关的潜在问题。
“风险”要求
EB-5计划规则要求EB-5投资人的资本必须在投资人的有条件居留期内保持 “风险”。有条件居留期大约为两年，从投资人进入美国开始，到他们提交I-829申请时结束。在开始投资之前，投资人需要进行详细的调查，确保投资的是一个稳定的项目，能在有条件居留期限后继续发展和运作。
不论是投资房地产还是经营性企业，都应该考虑到资金退出的计划，以确保投资人能够获得回报。投资人必须制定好重新部署资金的方案或策略，这样在有条件居留期还未结束时，他们的投资可以转移到另一个“有风险”的项目。
尽职调查需要时间和对细节的关注，能够有效使投资人免遭代价高昂的错误。 投资前的全面尽职调查是一种有效的风险管理策略，对于所有投资人而言都是十分必要的。 虽然在投资中很难完全规避风险，但尽职调查可以更有效地减少风险。
在承诺投资之前进行尽职调查，在某些情况下是一种法律义务，但大多来自于常识。研究表明，投资人进行尽职调查的程度与其投资的后续表现之间存在正相关关系。 因此，可以说明尽职调查对于EB-5投资有十分重要的作用。
总结
尽职调查为EB-5投资人筛选投资项目提供了很高的保障，但是目前很少有投资人选择尽职调查的专业律师服务。
原因包括:
- 市面上缺少EB-5尽职调查的专业机构；
- 客户对自己能力的过分自信，指望自己通过看项目能甄选项目。
目前EB-5市场趋于健全，相信越来越多的客户会持更加理性的态度，借助专业的尽职调查机构来对项目进行甄选。目前阡陌法律为北美最专业的尽职调查机构之一，我们秉承对投资人客户负责的态度，帮助客户规避EB-5投资的风险，实现移民赴美的重大人生规划。
我们的背景
阡陌美国法律咨询致力于打造全美领先的一站式美国法律问题解决平台。欢迎联系我们，免费咨询！内部拥有横跨50个州的独家律师网络，业领域超过140种，律师平均从业年限超过25年，并且在权威律师评级网站AVVO评分超9.7/10。阡陌律师团队负责确保每个案件的证据链完整且有效，翻译团队负责辅助完成证据的中英文翻译整理工作。阡陌近年来成功帮助无数留学生以及家庭移民美国，是行业的佼佼者！
版权所有
