理性投资人应该如何降低投资风险？
美国东北部的佛蒙特州，发生过一起全美最大的EB-5欺诈事件，事件的主角是Jay Peak滑雪场项目。
起初，这个项目是一座老旧的滑雪场，由一家加拿大运营公司接管。为了集资，公司决定利用EB-5计划吸引投资人投资该滑雪场的建设。2008年，这家运营公司突然将项目卖给了一个名叫Ariel Quiros的人。Quiros拥有了这座山后，便迅速加快EB-5项目的发展，开始修建起6个滑雪场内的酒店，利用EB-5计划吸引想要投资移民的投资人对滑雪场的酒店项目进行投资。
然而，直到2016年，法庭的控诉书提交后人们才发现事情根本不是原先所说的那样。原来，Quiros竟然连滑雪场的土地使用权都还没有！如果连土地使用权都没有话，那何谈兴建滑雪场里的6座酒店呢？
原来，Quiros是利用投资人投入滑雪场酒店项目的资金购买了这座滑雪场的土地使用权。也就是说，投资人的投资款根本没有用在酒店建设上，并且Quiros最终被迫向投资人坦白，原本的酒店项目已经被取消，并转为贷款，就此整个骗局瞬间暴露。虽然Quiros曾向投资者保证会归还他们的资金，但绿卡发放却被取消。这一事件在EB-5领域掀起了轩然大波，许多投资人的投资款至今都还没有返还，并且想要移民美国的重要规划也就此破灭。
图片来源于SKI
由此可见，在投资EB-5某个项目之前，需要详细深入地了解要投资的项目的情况，从而能够有效排查项目的潜在风险。也就是说，对EB-5投资移民项目进行尽职调查，可谓重中之重。一位上海的移民中介告诉我，上海最近几乎每一周都有一场EB-5投资项目的介绍会。面对各种各样EB-5投资项目，投资人往往非常谨慎，却不清楚如何可以抵御风险，如何可以真正判断好坏项目的差别。
本文就为大家讲解一下如何对EB-5投资移民项目进行尽职调查，以及如何正确识别项目的潜在风险和预警信号，帮助大家更好地挑选到理想的项目，实现赴美移民的重要人生规划。
EB-5投资移民尽职调查是什么？
EB-5是什么？
EB-5也叫做投资移民，是投资人投资实现拿到美国绿卡的途径。相比于其他职业移民种类，EB-5的申请门槛相对较低，对投资人/申请人本身的商业背景、雇主担保、教育程度、语言能力、年龄等都没有要求，满足最低的投资金额要求即可申请。目前投资移民的基本投资金额为80万和105万美金，这对于不少国人来讲是不小的数字。
EB-5投资移民在2014-2017年大火了一把，后面由于排期的出现就沉寂了几年。最近又变火的原因是EB-5在新规下有了一些政策的调整，比如在美国境内的申请人可以双递交提前拿到工作许可，农村项目和高失业率区项目无排期等等。
有的EB-5项目为什么不能保证会拿到绿卡？
一些国家，像加拿大的投资移民，投资了以后就会有绿卡。美国的投资移民的法律要求投资的风险性，所以任何一个项目都不能保证投资人拿到绿卡。另外，投资移民的法律要求是创造足够的就业岗位，才能获批绿卡。一个投资人需要创造10个全职的就业。
为什么不能保证退款？
美国的投资移民项目有两个大类，一类是股权模式，另一类是贷款模式。 两类的项目的合同是由新创立的企业(NCE)和创造就业的企业（JCE）签署，这个合同决定项目的模式为贷款模式或者股权模式。 既然有合同了， 为什么退款不能保证呢?
投资人只和新创立的企业签订认购协议， 本质上，新创立的企业不能保证JCE一定会履行合同，也就是说投资人在订购证券的时候，并没有任何由新创立的企业给予的保证一定可以将投资款那会。在投资人和新创立的企业之间（NCE）是投资不是借贷关系。
EB-5项目成功和失败的定义是什么？
还有一些投资人是最惨的，既没有获得绿卡，也没有获得返款。
这些投资人都在诉讼中。诉讼遥遥无期。 最典型的就是纽约摩天轮项目最终倒闭的例子。 这个项目的失败是有史以来最大规模的EB-5项目失败之一，尽管这个项目是非人为因素导致的，并不像前文提到的Jay Peak滑雪场项目一样是人为因素造成的。
该项目是2012年由前纽约市长布隆伯格首次提出的想法，即一个在纽约Staten island建造一个巨型摩天轮。该项目因为有市长的支持，很快就成为CANAM Enterprises进行投资移民的”磁铁“，吸引了众多EB-5投资人。 根据Canam Enterprises 的网站显示，该项目最终吸引了412名投资人，共计2.06亿美元的贷款，该贷款原计划于2021年到期。
开发商曾发布的纽约摩天轮的设计蓝图（资料图片）
CANAM是最为有知名度的区域中心，以往该区域中心打的都是百分百通过率。所以，在业内该区域中心有良好的口碑。而即使是这样具有高声望的区域中心，其项目也最终失败了。而失败的最终原因是，这个项目实际的造价实际与估值不相符。项目的预计造价为4.5亿美元， 但开工后实际的造价膨胀到9亿美元，开发商后来说土壤无法支持摩天轮而停工。
对于体量如此之大的项目，其可行性本身就值得打一个问号。且这个项目在招募投资人的时候并没有实际开工，所有的设想是处于理论阶段，土地是租赁给开发商，而不是开发商拥有的土地。 甚至连经济发展局也认为，公共资金过于稀缺和宝贵，因此不能用于这个项目的建设。
如何筛选EB-5投资项目？
筛选项目不是通过实地勘察一下项目，和项目方谈一谈就可以简单决定的。很多投资人的“考察”项目也只限于此，但其实项目筛选阶段需要做的工作远远不止于此。
筛选项目最重要的是审核项目的基本文件，包括认购合同，私募备忘录，经济学家报告和商业计划。而这些文件需要专业人士来审阅。
筛选项目更重要的是理解这个项目的弊端。可以说，所有项目都有弊端。有的项目是在偏远区域，盈利比较难，但是无排期。有的项目在城市中，盈利比较容易，但是有排期，不在高失业率区。 有的项目是企业模式很稳健，但是项目方没有出钱。 有的项目是用太多的夹层贷款，投资人还款顺位在最后。 有的项目是没有夹层贷款，EB-5资金比较大。 有的项目是在建设早期，所以需要较多的资金的进入。有的项目在建设末期，不需要太多的资金的进入， 但是就业创造的能力有限。
只有理解了弊端，才能够更好的甄别项目的好坏。如果一个项目的弊端不是致命的弊端，这个项目就可以选。
如何识别欺诈的预警信号？
一个项目如果最终没有成功可能是人为主观，也可能是因为客观的因素导致。 而控制一个项目的风险，更多是控制人为的主观因素，因为客观因素是非控制范围之内的。
像文章开头所说的JAYPEAK滑雪场项目，在早年该项目之所以做的如此成功，是在于这个项目的区域中心是佛蒙特州的州政府设立的。但在这个Qurios的欺诈骗局中， 州政府并没有履行其监管职能，而是为项目拍手鼓掌表示支持，所以政府的支持在很大程度上对投资人造成了误导。 这个骗局其实就是庞氏骗局。
庞氏骗局中，之前加入的投资人的投资回报来自于后来加入的投资人，而非公司本身通过正当投资盈利，即“拆东墙补西墙”。通过不断吸引新的投资者加入，以支付前期投资者的利息，初期通常在短时间内获得回报以利于推行，再逐渐拉长给息时间。随着更多人加入，资金逐渐入不敷出资金链断裂，直到骗局泡沫爆破时，后期的大量投资者便会造成金钱损失。
经验与反思
总而言之，目前EB-5投资移民对于资金充足的人来说是一个非常好的移民选择。但是由于这种移民方式涉及到高额的资金和复杂的投资标的，因此投资人需要谨慎进行甄选。
总结反思JAYPEAK滑雪场项目就可以看出，在投资前，投资人需要了解清楚项目的资金结构。但一个项目有太多的夹层贷款、土地贷款、建筑贷款还有过桥贷款等，因此投资人需要持特别警惕的态度。因为按照还款顺序，EB-5的投资款是要等到投资人最后拿到永久绿卡后才会返还，如果一个项目的拥有者没有出钱，那么这个风险就会尤其大，因为项目的债务像雪球一样越滚越大。一旦资金链断裂，那么这个项目就不可能继续进行了。
而诸如纽约摩天轮这样的项目，其最大的问题在于不是一个有强烈市场需求的项目，且耗资巨大。项目所在地在纽约的史坦顿岛， 该岛虽然在曼哈顿岛的对岸，但并不是一个繁华的地方。 虽然可能成为一个地标，但是商业价值有限。 相比较而言，一个公寓项目或酒店项目都不会耗资如此巨大，回收成本也不会这么难。虽然市长的支持为项目进行了有力的背书，但这个项目最终还是无法避免破产的结局。
因此，在选项目的时候，我们更倾向于建议投资人选择小而精的项目，像这种容纳400多位投资人的项目本身风险就要大很多。 如果项目的体量大，意味着资金有可能发生断裂。 所以，我们通常帮客户看的是容纳投资人数量在50人以内的项目。 土地不是开发商所有，这是另一个教训。 在所有项目中，我们都要确保和了解清楚土地拥有权的归属问题，以保证投资的稳健性。
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